프벗디의 IPO #14
(22.04.18) Opendoor, 주담대 금리 상승, 부동산, VC Debt, Mars, 구독 서비스, 매일유업, 5G
드디어! 마스크 쓰기를 제외하고 거리두기 조치가 전부 해제되었습니다. 당분간은 약속이 꽤 많을 듯한데, 좋아진 체력으로 잘 버틸 수 있으면 좋겠습니다. 요즈음 회사에서의 투자 범위가 넓어져 근무 만족도가 상승하였습니다. 책임감도 함께 올라갔지만요. 최대한 제 것으로 만들고 후회하지 않게 보내야겠네요.
이번 주는 미국 주거시설 i-Buying의 선두 주자 Opendoor, 주택담보대출 금리의 상승, 밸류에이션 모델 정리, 국내 부동산 투자와 함께 VC Debt Question List, Mars Protocol, 구독 서비스, 매일유업, Private 5G 및 재밌게 읽은 글들을 간단히 소개해드립니다.
짧은 봄이 지나가고 여름이 다가옵니다. 더 많이 땀 흘리며, 좋은 사람들과 좋은 대화를 나눌 수 있는 한 주 보내시길 바랍니다. 😵😵😵
대체투자 / 부동산
[미국 주택 i-Buying 선두 주자: Opendoor]
Opendoor는 파편화되어있던 주거용 부동산 매매시장을 묶어줄 i-Buying(‘IT를 활용해 온라인으로 집을 사고파는 행위’) 업체이다. Opendoor는 국내 직방/다방처럼 매도자와 매수자를 매칭만 해주는 플랫폼업체는 아니며, 매도자의 물건을 싸게 구입하여 Renovation 후 매수를 희망하는 자에게 매수가보다 더 높은 가격으로 파는 비즈니스를 영위한다.
Opendoor가 주택을 직매입하는 구조이기에 매도자 입장에서는 불편한 절차를 뛰어넘을 수 있어 본 서비스는 편리하고 간단하다. 가령 잠재적 구매자에게 여러 번 집 구경을 제공하지 않아도 되며, 매수인과 매도인이 동시 참석해야 하는 주택 점검 또한 하지 않아도 된다. 24/7 언제나 방문 가능한 Opendoor의 직원의 방문 한 번으로 집을 매도할 수 있다.
Opnedoor는 단순 중개가 아니라 직매입 구조 비즈니스를 영위하기에 1) micro 적인 시각에서 주택을 적절한 가격에 매입할 수 있어야 하며 2) macro 측면에서 부동산 시장 상황을 잘 판단해야 한다. 과연 Opendoor는 미국 주택 가격이 하락세를 그리기 시작하면 낮아지는 거래량과 재고 평가 차손을 버틸 수 있을까. Opnedoor가 주택 가격 및 Macro 상황을 잘 판단할 수 있는 능력이 있는지 궁금하다.
I-Buying에서 M/S 24%를 차지하고 있던 Zillow는 작년 11월 i-Buying 시장을 철수했다. 시장 판단에 오류가 있었고 하락하는 시장에서 주택을 대거 매입했기 때문. 향후 Opendoor가 주장하는 AI Pricing에 대해서 앞으로 더욱 알아볼 생각이다. 특히 Macro 측면에서 부동산 시장을 어떻게 파악하는지 궁금하다.
Opendoor의 미래가 기대되는 점은, i-Buying의 산업 침투율이 1%밖에 되지 않았다는 점과 단순 주택 직매입 및 중개를 넘어 모기지 주선과 권리 문서 조사 등의 추가 사업화할 수 있는 영역이 존재한다는 점이다.
또한 다수의 미국 투자기관이 최근 싱글패밀리 시장에 진출하여 주택시장 수요층이 두터워지고 있다는 점도 눈여겨볼 만하다. 과거 투자기관들은 건마다 심사하고 관리가 필요한 싱글패밀리에 투자하지 않았다. 상업용 시설 혹은 멀티패밀리와 달리 단독 주택은 기관에 너무나도 소액이었기 때문. 하지만 투자자본 점유율은 싱글패밀리 주택구매시장에서 이제 25% 수준까지 올라왔다. 👀👀
https://dbr.donga.com/article/view/1202/article_no/10398/ac/magazine
https://seekingalpha.com/article/4501182-opendoor-opportunity-seldom-knocks-twice
[미국 주택담보대출금리(모기지) 5% 기록]
<<Shutdowns in the early months of the pandemic slowed home building, but housing starts have been on an upswing lately. New home completions remain low, however, because the tight labor market and supply chain disruptions have homebuilders scrambling to find wood, dishwashers, garage doors — and workers.>>
주택담보 대출이자율이 5%까지 올랐지만, 주택 공급부족으로 인해 미국 내 부동산 가격은 여전히 유지 중이라는 기사. 미국 싱글패밀리 기준 Cap Rate가 약 5% 수준으로 모기지 이자율과 비슷해졌다. 공급이 부족하니 낮은 Cap Rate도 합리화할 수 있으려나.
https://www.nytimes.com/2022/04/16/business/economy/housing-market-interest-rates-prices.html
[금리 & Valuation]
우리는 하이퍼 퀄리티의 글을 공짜로 볼 수 있는, 축복받은 시대에 살고 있다.
https://m.blog.naver.com/tmdejr1267/222698509966
투자란 힘든 시기에 ‘진짜’를 알아보고, 이들과 함께 삶의 풍파를 견뎌내며 엄청 좋은 구간을 기다리는 것 아닐지.
내 밸류에이션 심형모델의 기반인 PBR-ROE 방법은 매크로 환경에 가장 둔감하며 사업 본연에만 집중할 수 있는 특징이 있으나, 금리가 마이너스에서 +3%까지 오르는 지금 과연 유효한 모델이었나 싶다. 시간가치를 고려하지 않는 방법이기 때문. 이 글을 보며 앞으로는 DCF와 Trading Multiple 그리고 여러 지표를 참고하며 더욱 유연하게 밸류에이션을 해야 하는 게 아닌가 생각이 들었다. 정말 밸류에이션은 예술의 영역이다.
[국내 부동산: 3-4년 뒤에 다시보자~]
https://blog.naver.com/parkiske/222698128729
국내 부동산 투자에 대해 가볍게 소개해 드리는 글. 인플레이션과 함께하는 부동산은 기본적으로 우상향 자산이나, 공급과 수요가 정확하게 반영되는 극단의 시클리컬 영역이기도 하다. 그렇기에 사람들이 심한 말을 할 때 사는 것이 바람직한 자산이다. 또한 부동산투자 시 반대매매가 없는 저금리의 담보대출을 일으킬 수 있기 때문에 레버리지는 부동산 투자의 정수이다.
4년 이내에 기회가 있을 것이라고 보고 3호선 - 9호선 라인을 열심히 돌아다닐 계획이다. IT기업의 성장을 바탕으로 강남과 판교가 더욱이 좋아질 것과 학군을 고려하면 수인분당선과 3호선이 함께 있는 대청역이 좋아 보인다.
86 ~ 90 상승 5년
91 ~ 99 횡보 9년
00 ~ 07 상승 8년
08 ~ 14 횡보 7년
15~ 21 상승 7년
22 ~ 현재 횡보중
[VC Debt가 왜 필요한가]
벤처투자라면 당연히 Equity일 것이라고만 생각했는데 최근 VC Debt 상품을 알게 되었다. 관련하여 궁금한 사항과 가상의 답변을 남겨본다.
“벤처투자는 위험성이 높아서 Equity로 고수익을 얻는 것이 더 나아 보이는데 업사이드 공유도 많이 하지 못하고 하방도 막혀있지 않는 Debt를 할 이유가 꼭 있는가?” - 지금은 Valuation이 과도한 수준일뿐더러, 좋은 회사에서만 Debt를 유치할 수 있기에, 오히려 좋은 회사에 선별적으로 투자할 수 있는 기회 / 짧은 기간과 명확한 Exit 전략 또한 장점 / Warrant로 업사이드 쉐어할 수 있으며 데이터를 통해 회사의 미래 현금흐름에 Visibility를 가질 수 있음.
“VC Debt Fund와 VC Equity Fund의 평균 수익율은?”
“실제로 담보를 실행한 사례가 있는가?” - VC는 회사와 동행하며 긴 호흡을 하는데, VC House에서 실적이 나오지 않는 회사를 상대로 담보를 실행할 수 있는가?
“데이터를 믿을 수 있는가. 감사할 수준이 되는가?”
“기업의 어떠한 자금으로 소요되는지 특정하는가. 특정한다면 어떻게 확인할 수 있는가”
“어떤 방식으로 워런트를 행사할 수 있는가? 가령 이전 Stage의 Valuation으로 매각할 수 있는 구조인가. 아니면 기존 주주에게 워런트만 따로 매각할 수 있는가?”
“Venture Debt 시장의 기존 Player들이 어떻게 되는가. 은행. 스타트업 회사. 또?”
“Venture Debt 전문 회사가 따로 있는가.”
“국내외 유니콘-데카콘 회사 중 Venture Debt를 효과적으로 사용한 사례가 있는가?”
https://www.protocol.com/newsletters/pipeline/venture-debt-mercury
https://yourstory.com/2022/04/venture-debt-marketplace-8vdx-startups-ravi-chachra/amp
https://www.mk.co.kr/news/business/view/2022/04/335886/
크립토
[Mars Protocol - 레버리지 파밍]
Traditional credit protocols offer relatively low interest rates to users. This is because they offer only collateralized loans which are capital-inefficient (low LTVs) and target a small market since they rely on lenders who also want to borrow.
일반적인 DeFi 시스템에서 Lender(대주)에 높은 수익율을 제공할 수 없는 건, 담보물의 낮은 LTV에 따른 비효율적인 대출이 이루어지기 때문. 쉽게 말해 $100을 담보로 맡기고 $60밖에 대출받지 못한다면 $40의 추가 기회가 사라진다. DeFi 시장에서의 담보대출의 추가 수익 창출에는 한계가 있기에, DeFi시스템에 신용대출과 같은 무담보대출 시장이 만들어진다면 Lender(대주)에게 더 많은 수익율을 제공할 수 있지 않을까.
Mars Protocol(이하 ‘Mars’)은 위의 주장을 Leverage Farming이라는 수단으로 해결하고자 한다. Mars는 프로토콜에 존재하는 UST를 통해 Yield Farming 시 하나의 토큰만을 가지고 있어도 Farming을 가능케 한다.(=Leverage Farming) 가령 LUNA-UST 2x 상품을 구매한다면, 내가 가지고 있는 LUNA와 프로토콜로부터 UST를 빌려 LP로 구조화하는 형식.
그렇다면 Mars는 어디에서 UST를 가져오는가. Mars에는 크게 1) Red Bank (C2B Borrowing) 2) Field of Mars (C2C Borrowing)이 서비스가 존재하는데, Red Bank는 일반적인 DeFi 시스템이며 Field of Mars는 프로토콜간의 대출이다. Red Bank에서 예치한 UST를 사용할 수 있으며, 무엇보다 Field of Mars를 통해 다른 프로토콜에서 UST를 대출받을 수 있다. 예를 들어 UST가 남아도는 앵커 프로토콜에서 UST를 빌려올 수 있다.
Mars는 5월부터 본격적인 서비스 예정. 만약 Mars의 레버리지 상품이 성공한다면 앵커에 남아도는 UST의 사용처가 생기고 앵커 이자율을 유지해 주는 장치 중 하나가 될 수 있지 않을까.
아직까지 Mars Portocol의 수익성은 감이 잡히지 않는다. Redbank에서의 마진보다는 레버리지 파밍에서의 마진이 클 텐데… 프로토콜 구조상 80%는 대주에게 가며 20%가 약 Mars Staker 들에게 돌아간다.
ASTRO는 Terra의 DEX로서, Anchor는 Terra의 은행으로서 Terra 생태계를 이끌어나가고 있다. MARS는 이들의 증권사가 될 수 있을까.
기업
[갈수록 경쟁이 치열해지는 구독서비스]
(왓챠 2.0의 내용에서 계속…)
스트리밍(구독) 서비스의 업체로의 전환과 슈퍼 앱 만들기 경쟁은 치열해지고 있다. 최근 디스커버리와 워너브라더스의 합병과 FIFA마저 OTT에 뛰어들며 경쟁이 더욱 과열될 전망. 그렇다면 컨텐츠 산업은 앞으로 어떤 지형을 그리게 될 것인가. 앞으로 수십년간 이렇게 전쟁만 할 수도 없잖아. 입체적으로 이해하기 위해 과거를 돌이켜보자.
과거에 우리는 대부분의 컨텐츠를 무료로 접할 수 있었다. 컨텐츠를 제공하는 기업은 광고에 의존하며 매출을 기록했다. 하지만 광고에 의존하는 사업 구조로는 좋은 컨텐츠에 많은 투자를 할 수 없었다. 또한 자극적인 컨텐츠를 제공하여 더 많은 유저를 유입시키는 게 쉬웠으니 돈을 들여 프리미엄 컨텐츠를 만들 니즈가 낮았다. 그런데도, 프리미엄 컨텐츠를 지향하는 컨텐츠사들은 일회성 비용을 부과하며 삶은 연명했다.
하지만 컨텐츠 비즈니스는 흥행 사업으로 안정적인 현금흐름이 담보되지 않는다면 컨텐츠에 꾸준히 투자할 수 없었다. 이러한 문제점과 넷플릭스의 등장으로 수많은 컨텐츠 업체들이 구독 서비스로의 전환을 시도하게 하였다.
하지만 모두가 구독 서비스로 성공적으로 전환할 수 있는 것은 아니다. 사람들은 기왕이면 가성비가 가장 좋은 OTT를 구독하려고 하기 때문. 그렇다면 구독 서비스 전환을 실패하거나 전환조차 못 하는 기업들은 어떻게 될 것인가. 대다수의 기업들은 주도권 혹은 경쟁력을 잃고 1) 슈퍼앱 구독 서비스를 가지고 있는 업체 혹은 2) 트위터 / 인스타그램 / Youtube 등과 같은 플랫폼에 편입되고 말 것이다.
가령, SBS의 경우엔 주 매출인 광고 비중이 줄어들면서 OTT향 매출과 Youtube 광고 매출이 증가하고 있다. 이제 SBS의 주 고객은 일반 기업이 아닌 대형 OTT 혹은 플랫폼업체로 바뀌었다. 다행히 SBS는 글로벌리 쇼티지 상황인 K-컨텐츠 내에서 좋은 포지셔닝을 갖추고 있지만, 이를 제외하고서 대다수의 컨텐츠 회사는 주도권을 잃은 채 OTT / 플랫폼 업체에 편입되는 것과 마찬가지이며 극심한 경쟁 구도 속에서 결국에는 낮은 마진율과 낮은 멀티플로 수렴하게 될 것이다.
OTT/플랫폼의 경우 사람이 컨텐츠에 투자할 돈은 유한하기에 스트리밍/플랫폼 업체는 소수의 몇 개로 전환될 것이고, 전에 말했듯 전환비용이 핵심이다. 지금은 ‘Great Filter’가 작동하기 직전으로 경쟁이 가장 심한 시기가 아닐까. 모두가 구독을 외치고 있는 이 마당에서 누가 진짜가 될 것이며, 이들이 장악할 수 있는 시장 규모는 어디까지인지가 궁금하다.
https://n.news.naver.com/sports/kfootball/article/081/0003265857
https://blog.naver.com/jeunkim/222700286513
[매일유업, K-거버넌스]
최근 이틀에 한 번은 F45 혹은 런닝을 뛰면서 운동에 재미를 붙이는 중이다. 운동량을 허공에 날릴 수 없으니 식단에도 신경을 쓰고자 하지만, 정성스럽게 무언가를 해 먹기엔 너무 게으르다. 그래서 편하게 마실 수 있는 걸 찾았고, 그간 먹던 프로틴 음료중 맛이 가장 괜찮았던 매일유업의 셀렉스를 구매했다.
이와 함께 매일유업 주가를 보았는데, 몇개월째 옆으로 횡보 중이었다. 주가에 대해 투자 동료와 대화를 나누어 보았는데 아무래도 매일유업은 내수시장만을 타겟하는 회사이며 수출 경쟁력이 증가하지 않아 주가가 가지 못하겠냐는 의견을 주었다. 100% 공감하나, 동사는 프로틴음료 / 오트우유 등 신사업을 잘하고 있으며 ROE 10% 이상을 계속 기록하는 걸 지금 밸류는 싼 게 아니냐는 생각이 들었다. 어쩌면 구조적인 원가 우위가 있는 게 아닌가 싶어 리서치 후보군에 넣어두었었다.
하지만 이게 왠 걸. 셀렉스를 유통판매하는 매일헬스뉴트리션은 작년에 물적분할했으며, 2,000억원의 사채 발행 후 약 1,633억원의 주식투자 중이다. K-거버넌스 정말 진저리난다… 바로 후보군에서 삭제…
[Private 5G]
https://www.netmanias.com/ko/private-5g/about-private-5g-portal/1598/
이 사이트를 알기 전까지는 Private 5G망의 존재조차 모르고 있었다. 기업의 입장에서 저렴한 비용으로 5G 서비스를 사용할 수 있다면 5G 수요에 가시성이 더해지지 않을까.
"Private 5G망"이란, 공중 5G망과 달리, 특정 기업에 속한 사람이나 디바이스의 접속/연결을 허용하고(폐쇄된 연결성, 보안), 이들에게 필요한 특정 서비스(특화된 서비스)를 제공해주는 사설망으로, 공중망 기술인 5G 기술을 이용해 구축된다.
읽을거리
[기업 분석 뉴스레터 OG, David Kim]
https://stibee.com/api/v1.0/emails/share/OCQNzTNz9m0Eo1S4nTZa0GgiK_hLLw==
미국 기업 분석 뉴스레터로 구독자 1,500명 이상을 기록하고 있는 David Kim님의 인터뷰. 글을 구독하는 데는 연간 210달러.
“글을 쓴다는 것은 이기적인 행동이에요. 왜냐하면 그게 저를 더 좋은 투자자로 만들어 주기 때문이지요. 글을 쓰면 사고에 구조가 짜여 지고요, 저 스스로를 속이지 않게 된답니다.”
데이빗 김님의 분석 글을 아직 보지는 못했지만, 인터뷰만으로도 머리를 깨줄 분석 글일 것 같은 느낌이 든다. 나중에 David님의 의견에 생각을 더해 글을 작성하며, 이분의 사고 흐름을 잠깐이나마 경험해보고 싶다.
😎 (미라클) 투자를 한다는 것과 글을 쓴다는 것은 동전의 양면과도 같을 듯 해요. 제가 데이빗 님이라면 어떤 회사에 대해 글을 쓰다가 이 회사가 정말 좋다고 생각된다면 글을 쓸 것이 아니라 투자를 바로 할 것 같은데 말이죠. 글을 쓰는 것과 투자를 하는 것. 둘 중 무엇에 더 큰 가치를 두시나요?
😀 (데이빗) 글을 쓴다는 것은 이기적인 행동이에요. 왜냐하면 그게 저를 더 좋은 투자자로 만들어 주기 때문이지요. 글을 쓰면 사고에 구조가 짜여 지고요, 저 스스로를 속이지 않게 된답니다. (어떤 개념에 대해 제가 잘 알고 있는지 아닌지를 파악하려면 남에게 그 개념을 설명해 보면 되는 것처럼 말이지요) 그리고 저는 글을 쓴다는 행위 자체가 창의적 결과를 만들기도 하며, 새로운 탐구의 영역들을 넓혀준다는 사실도 알게 됐어요.
제가 쓰는 글은 '음...독자들이 무엇을 읽고 싶어할까?' 라는 생각에서 시작하지 않는답니다. 대신 저는 그냥 제가 관심있어 하는 회사들에 대해 쓸 뿐이고요. 다른 독자분들도 여기에 동참해 주길 바라는 거죠.
😎 (미라클) 다른 인터뷰를 보니, 데이빗 님은 글을 쓴다는 것을 투자 과정의 일부로 생각하고 계시더라고요. 글을 쓰는게 어떻게 투자의사결정을 더 잘 할 수 있도록 해 주나요? 그리고 글은 어떤 계기로 쓰기 시작하시나요? 투자하고 싶다는 생각이 들 정도로 좋은 회사를 먼저 선택한 다음에 글을 쓰시나요?
😀 (데이빗) 저는 글을 쓰기 전까지는 어떤 회사에 대해 '아! 정말 투자하고 싶다'는 생각을 하지 않습니다. 그렇다고 제가 완전히 백지상태에서 글을 쓰는 것도 아니고요. 글을 쓰다보면 알게 되는 기업들이 있어요. 그들에게도 제가 갖고 있는 생각들이 통하는지 알고 싶은 경우들이 많아요. 어떻게 보면 우연히 제게 눈에 띄는 기업들인거죠.
좋은 투자란 정보를 수집하여 그 위에서 좋은 판단을 내리는 것이라고 생각해요. 많은 사람들과 대화를 나누다보면, 알게 되실 거에요. 그들 각자가 갖고 있는 생각들이 얼마나 단편적인 경우가 많으며, 코끼리의 서로 다른 부분들을 만지고 있는 장님 같은지 말이에요.
[‘인터넷과 지식 기술’의 추억]
https://brunch.co.kr/@jsyqa/57
아래의 글은 나에게 해주는 얘기가 아니었을까. 투자란 설득의 과정이다.
‘여러분의 주장은 주관적이지만 그 주관적 주장과 가정을 뒷받침하는 근거들은 직관이 아니라 숫자나 사실관계 중심이어야 합니다. 여러분이 많이 쓰는 단어들을 몇 개 적어 봤는데, ‘매우 높은', ‘굉장히 잘하는', ‘나름의 기준에 따라' 등입니다. 나는 여러분들을 업무적으로나 개인적으로 잘 모르고, 여러분들은 내게 아무것도 증명한 것이 없습니다. 학부생들이 대단한 판단력과 실행력을 갖추지 않았다고 짐작하는 것도 일반적인 경험에 비췄을 때 아주 불합리한 평가는 아닐 것입니다. 즉, 여러분의 직관은 나를 설득하는데 아무런 효력을 발휘하지 않습니다. 이런 상황에서 고객에 대해 여러분이 발견하고 정리한 숫자와 사실관계(fact)는 여러분이 누군가를 설득하는게 강력한 무기가 됩니다.